Inspectia Proprietatii


Incepe cu evidentierea facilitatilor oferite de zona in care se afla proprietatea.Observam si apreciem vecinatatile, iar in final starea fizica a contructiei, aspectele tehnice, functionale, estetice, finisajele si dotarile acesteia, aspectele economice si multe altele.

Exemplu 1: in legatura cu starea fizica, aspectele tehnice, functionale, estetice si dotarile unei constructii existente.

  • Care este starea fizica a constructiei? Defectele sunt problematice sau sunt minore/remediabile ? Este nevoie de o expertiza de specialitate?
  • Care este tipul suprastructurii? Au fost efectuate lucrari de recompartimentare structurala/nestructurala, exista un proiect in acest sens?
  • Care este starea fizica/aspectul estetic al finisajelor si dotarilor?
  • Sistemele- centrale termice, cazane de apa calda,etc. – sunt la zi din punct de vedere al reviziilor? Functioneaza?
  • altele.

Exemplu 2:  in legatura cu zona si vecinatatile

  • Care sunt caile de acces catre proprietate si starea acestora ?
  • Cum este zona din punct de vedere economic: se construieste, este in stagnare sau in declin?  Ce poate fi construit in apropierea proprietatii analizate?
  •  Am in apropiere tot ceea ce cred ca-mi este necesar: magazine, scoala, gradinita, etc.?
  • Care este confortul social: este o zana/locatie aglomerata?
  • Avem sau nu spatii verzi in zona? Dar locuri de joaca? Cum sunt ele intretinute?

altele. 

Raportul de inspectie pentru cumparator 

Raportul de inspectie pentru cumparator sintetizeaza informatiile tehnice, economice, juridice si altele, despre proprietatea analizata. El are la baza datele cuprinse intr-o fisa de inspectie a acelei proprietati, argumentate cu opinii de specialitate, expertize si imagini sugestive.

Raportul de inspectie asigura cumparatorului o dubla utilitate:

  • Cand este intocmit pentru o singura proprietate inspectata, raportul de inspectie te ajuta sa ai o imagine clara, justificata si argumentata despre proprietatea analizata.
  • Mai multe rapoarte de inspectie, realizate cate unul pentru fiecare dintre proprietatile inspectate, constituie baza comparatiilor intre proprietatile analizate.

Nota: In cuprinsul fiecarui raport de inspectie sunt apreciate majoritatea aspectelor care, din punct de vedere al pietei imobiliare, influenteaza valoarea unei proprietati.
Criteriile de comparatie a proprietatilor sunt stabilite de potentialul comparator astfel incat, la final, proprietatea aleasa sa corespunda cu adevarat “gusturilor/cerintelor/preferintelor” sale.

Raportul de inspectie pentru vanzator 

Sintetizeaza informatii tehnice, economice, juridice si altele despre proprietatea analizata.  El are la baza informatiile cuprinse intr-o fisa de inspectie a acelei proprietati, argumentate cu opinii de de specialitate si imagini sugestive; dupa caz, cu expertizele realizate.

Raportul de inspectie asigura vanzatorului o tripla utilitate:

    • Obtine o pozitie avantajoasa, care sa-l diferentieze de restul proprietatilor scoase la vanzare in aria/zona sa locuire.
    • Afla  intervalul   de pret in care se incadreaza proprietatea sa- si de ce?
    • Are posibilitatea sa prezinte  detaliat proprietatea; sa arate in mod clar, obiectiv si argumentat, atragand astfel cei mai potriviti clienti.

Nu uitati: O prezentare corecta si o cerere de pret rezonabila, bazata pe avantajele reale ale proprietatii, va atrage un public cu adevarat interesat de proprietatea dvs. ceea ce, in final, poate conduce la vanzarea proprietatii in timpul cel mai scurt si cum minimum de efort/cheltuieli 

Parametri de diferentiere/comparatii pentru apartamente 

  • accesibilitate, vecinatati, functionalitate/compartimentare, an construire, incadrarea in intervalul de pret al pietei pentru imobile similare.
  • sistemul constructiv, nivelul de risc seismic proiectat, starea fizica a proprietatii ( rezistenta, finisaje, dotari, instalatii).
  • confortul  asigurat, in raport de suprafata, dotari si  finisaje, de accesibilitatea la cat mai multe obiective necesare activitatilor din afara locuintei.
  • confortul  social.
  • aspecte tehnico-juridice: cadastru intabulare, mod dobandire, sarcini/ ipoteci/servituti/alte drepturi.
  • posibilitati de  modernizare prin recompartimentare  si imbunatatirea  unor functiuni. 

Parametri de diferentiere/comparatii pentru case si vile 

  • accesibilitate, vecinatati, functionalitate/compartimentare, an construire, incadrarea in intervalul de pret al pietei pentru imobile similare.
  • sistemul constructiv, nivelul de risc seismic proiectat, starea fizica a proprietatii (aspecte estetice, functionale si de stabilitate/rezistenta a cladirii), nivelul finisajelor , dotarile , instalatiile .
  • niveluri  de confort asigurate in raport de suprafata, dotari si finisaje, de accesibilitatea la cat mai multe obiective necesare activitatilor din afara locuintei.
  • confortul social
  • aspecte tehnico-juridice: cadastru intabulare, mod dobandire, sarcini/ ipoteci/servituti/alte drepturi si obligatii.
  • posibilitati de modernizare prin recompartimentare si imbunatatirea unor functiuni.
  • posibilitati privind extinderea, supraetajarea , recompartimentare si imbunatatirea unor functiuni.
  • modificarea/modernizarea fatadelor cu pastrarea elementelor arhitecturale valoroase.
  • valorificare prin construire a terenului liber aferent constructiei existente ( constructii noi)
  • zonarea terenului liber in raport cu pozitia constructiei: zona publica , zona intima( privata), zona de circulatie/servicii.
  • posibilitati de amenajare peisagistica, altele. 

Parametri de diferentiere/comparatii pentru terenuri libere destinate constructiilor rezidentiale 

  • accesibilitate, functiuni, vecinatati
  • incadrarea  in intervalul de pret al pietei pentru imobile similare.
  • confortul social/confort urban
  • posibilitati de imbunatatire a unor functiuni urbanistice
  • marimea si configuratia terenului , raportul front stradal/adancimea terenului
  • proprietati ale solului – fundatia constructiilor
  • posibilitatile de amplasare in teren a constructiilor noi, in concordanta cu limitarile urbanistice si conditiile specifice amplasamentului : configuratia si relieful terenului, raportul front stradal/adancimea terenului, vecinatatile pe limitele proprietatii, limitari civile, alte criterii.
  • suprafata totala construibila si destinatiile posibile/legale – functiuni si limitari urbanistice.
  • „relieful terenului” in raport cu repere, cum sunt: strada, directia de scurgere a apelor pluviale, retelele edilitare subterane, altele.
  • aspecte tehnico-juridice: cadastru intabulare, mod dobandire, sarcini/ ipoteci/servituti/alte drepturi si obligatii. 

Parametri de diferentiere/comparatii pentru proprietati comerciale 

  • localizarea amplasamentului fata de strada si intersectii, accesul si acesibilitatea catre acesta.
  • topografia si vizibilitatea pe care o ofera amplasamentul.
  • utilitatile disponibile si zonarea ( impartirea) terenului : parcari, circulatii aprovizionare, altele.
  • arhitectura si zonele interioare ale constructiei in raport cu destinatia acesteia (cladire birouri, hotel, restaurant, altele)
  • indeplinirea conditiei de buna localizare pentru afacere in sensul unui potential ridicat de crestere a valorii terenului si chiriilor.
  • alte aspecte in cazul unui teren liber destinat constructiilor comerciale 

Parametri de diferentiere/comparatii pentru proprietati industriale 

  1. Amplasamentul zonei industriale fata de caile de comunicatii, asezarile omenesti, directia predominanta a vantului, retelele energetice necesare, posibilitatile de alimentare si deversare a apelor uzate, altele.
  2. Amplasamentul cladirilor in incinta – sistematizarea rationala a terenului, zonarea:
  • Social administrativa;
  • Zona productiei pricipale;
  • Zona de intretinere;
  • Zona transporturilor,depozitelor, energetica, recreativa, altele.
  1. Indeplinirea cerintelor constructive si de protectie.
  • Durabilitatea constructiilor, dupa importanta si destinatie;
  • Confortul , estetica si conditiile normale pentru desfasurarea activitatii;
  • Nivelul satisfacerii necesitatilor procesului de fabricatie;
  • Posibilitatea de adaptare la modificarea proceselor tehnologice;
  • Incalzirea , umiditatea, aerisirea/ventilarea, climatizarea;
  • Lumina si culorile;
  • Zgomotul;
  • Protectia la foc;
  • Compartimentarea interioara in raport cu necesitatile procesului tehnologic.
  1. Alte aspecte in cazul unui teren liber destinat constructiilor industriale:
  • relieful terenului, in raport cu natura industriei

caracteristicile de fundare, natura apelor subterane si in special gradul de agresivitate al acetora, gradul de seismicitate a regiunii